Novo imposto sobre aluguel entra em vigor em 2026 e deve elevar custo para proprietários

A partir de 2026, a renda obtida com aluguéis de imóveis por pessoas físicas passará a ter incidência de dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A medida, prevista na Reforma Tributária, deve aumentar a carga tributária para proprietários que possuem mais de três imóveis alugados ou recebem mais de R$ 240 mil anuais em locações.

Como será a cobrança

O IBS substituirá ICMS e ISS e terá gestão estadual e municipal. Já a CBS ficará sob competência da União, no lugar do PIS e da Cofins. Até então, pessoas físicas com imóveis alugados pagavam apenas o Imposto de Renda pela tabela progressiva.

A nova regra exigirá também emissão de notas fiscais, registros digitais e cumprimento de obrigações acessórias, o que adiciona burocracia ao processo.

Locação por temporada terá peso maior

O texto da lei trata com mais rigor as locações por temporada, como aquelas realizadas por meio de plataformas como Airbnb e Booking. Nesses casos, a tributação será semelhante à aplicada a serviços de hospedagem, com menor redução na base de cálculo, o que pode elevar significativamente os custos para proprietários que atuam nesse segmento.

Transição até 2033

A cobrança será gradual:

• 2026 e 2027 – alíquotas simbólicas, em caráter adaptativo;

• 2028 a 2032 – aumento progressivo de IBS e CBS, com redução dos tributos atuais;

• a partir de 2033 – sistema passa a valer de forma plena, com extinção do ISS, PIS e Cofins.

Especialistas avaliam que o período de transição servirá para ajustes, mas que a carga tributária deve aumentar de forma constante até 2033.

Redutores previstos na lei

Para amenizar o impacto, a legislação inclui:

• Redução de 70% na base de cálculo para locações residenciais;

• Desconto de R$ 600 por imóvel como redutor social;

• Redução de 50% na base de cálculo para venda de imóveis;

• Benefício para imóveis adquiridos até 2026, permitindo escolha entre valor de aquisição corrigido pelo IPCA ou valor de referência oficial.

Mesmo com esses mecanismos, o setor projeta alta líquida de tributos, o que pode resultar em aumento nos preços de aluguel e em menor atratividade do mercado imobiliário como forma de investimento.

Como os proprietários devem se preparar

Advogados e consultores recomendam que os proprietários de imóveis:

• avaliem a quantidade de imóveis alugados e a receita anual;

• considerem planejamento tributário, como a criação de holdings familiares;

• estudem a possibilidade de formalizar a atividade como empresa;

• antecipem aquisições até 2026 para aproveitar benefícios de transição.

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